AMIT SZERETNÉNK

A Budaörs-Alsószállás területén érdekelt tulajdonosok és lakók hatékony érdekképviselete és a terület dinamikus – színvonalas fejlesztésének elősegítése.

A környezetet jól ismerők, itt élők gyakorlati tapasztalatainak minél jobb beépítése a fejlesztési tervekbe és azok megvalósításába.

A tulajdonosok által szükségesnek tartott fejlesztések finanszírozásához szükséges anyagi források feltárása. Ez lehet:       

• magánszemélyek közérdekű kötelezettségvállalása
• pályázati pénzek bekapcsolása
• önkormányzati forrás
• valamint több forrásból történő közös finanszírozás

Véleményünk szerint a terület adottságai miatt sokkal több figyelmet és egységes koncepció alapján történő intézkedést igényel. Egy, az érintettek közreműködésével kidolgozott és elfogadott fejlesztési program az önkormányzati ciklusokon átívelve, a jövőbe tekintve határozhatja meg a mai lépéseket. A helyi, széleskörű ismeretekkel rendelkező emberek, a tulajdonnal bíró, ezirányú fejlesztési programokban jártas szakemberek és a szakmailag felkészült önkormányzati tisztségviselők együttműködésének eredményeképpen, a terület adottságaihoz méltó, egyedi terület kialakulására van lehetőség, amire egész Budaörs büszke lehet.

Fontos hangoztatni, hogy a folyamat támogatása nem jelenti azt, hogy bárkinek is az elkövetkező években kötelezően végre kellene hajtani ennek minden lépését, például a kerítésének áthelyezését. A program támogatása esetén is, ez a tényleges közműépítés – útépítés megkezdéséig teljesen önkéntes. A tervezett fasorok fáinak elültetése azonban a növekedés időigénye miatt minél előbb javasolt.

Az egész folyamat során az érintettek számára a lehető legnagyobb átláthatóságot és véleménynyilvánítási lehetőséget kívánjuk biztosítani. A közreműködést, javaslatokat mindenkitől örömmel vesszük és várjuk!

MEGLÉVŐ ADOTTSÁGOK

• A terület domborzati viszonyai kedvezőek.
• Benapozottsága átlagon felüli.
• Az autópálya zaja nem (vagy alig) hallható.
• Légszennyezettség az uralkodó szélirány és átmenő forgalom híján gyakorlatilag nincs.
• Az önkormányzat épületétől mért távolsága kb. 1-2 kilométer, fő felvezető útjának színvonalas, fasorokkal szegélyezett kialakítása már elkezdődött.

Víg utca alsó szakasza

• Különlegessége, hogy mind a négy irányból erdőterülettel, természetvédelmi területtel  határolt.
• Beépítettsége csekély, keskeny és hosszú telekméretek jellemzik.
• A határoló ún. Kopárok területe páratlanul egyedi látványt biztosít.

Ezeket a páratlan adottságokat felismerve évtizedekkel ezelőtt szanatóriumot terveztek a területre.

Az adottságok érvényesüléséhez szükséges követelmények

• Átlagosnál szélesebb közterületek – utcák létrehozása.
• A kétirányú forgalmat lebonyolító útpályával, attól zöldsávval elválasztott gyalogosjárdával és kulturáltan kiépített vendégparkolókkal rendelkező utcák távlati kiépítéséhez szükséges terület biztosítása.
• Minden utcában zöldfelület, és lehetőleg kétoldali, tájjellegű növényekből telepített fasor létesítése.
• A terület valamennyi zöldfelületének egységes, komplex megtervezése, igazodva a domborzati viszonyokhoz, utca-szélességekhez és azok kapcsolódásaihoz.
• Minél szélesebb és nagyobb méretű telkek kialakulásának ösztönzése a szabályozás által.
• Zárt kerítések létesítésének tilalma.
• Alacsony beépítési intenzitás (10 %) hosszú távú fenntartása.
• Esetleges későbbi beépíthetőség esetén egymással és a természettel is harmonizáló, alacsony homlokzatmagasságú, szabadon álló épületek létesítésének engedélyezése.

A KONCEPCIÓ ÁLTAL ÉRINTETT TERÜLET MEGHATÁROZÁSA

A jelen fejlesztési koncepció az Odvashegy- Ribizke utca- Budai Tájvédelmi körzet – Kövidinka utca által határolt területre vonatkozik. (ún. Alsószállás)

Nagyításhoz kattintson a képre!

Sikeres előrelépés és igény esetén a későbbiekben célszerűnek tűnik a földrajzilag kapcsolódó ún. Felsőszállás-i területekre vonatkozó kiterjesztése. Az érintett terület helyrajzi számainak száma kb. 300-310 db, tulajdonosainak száma 200-400 közöttire becsülhető.

A MOSTANI HELYZET

A terület jelenleg M-K kertes mezőgazdasági terület besorolású. Centrikus elhelyezkedésű, a településközpontból három irányból közelíthető meg: a Templom tér, a Kisfaludy utca és a Domb utca felől.

Nagyításhoz kattintson a képre!

A közművek közül jelenleg csak a villamosenergia-szolgáltatás (légkábelen) megoldott. Az utcák jelentős része rendkívül keskeny földút, rövid szakaszokon rossz minőségű aszfalt, illetve betonelemekkel kirakott. A jelentősebb utcák mindegyike önkormányzati tulajdonú.

A területen lévők közül 20-25 ingatlan a rendkívül mostoha körülmények ellenére jelenleg is állandó jelleggel lakott.

A telkek 80-85 %-a ún. nadrágszíj-parcella, jellemző szélességük 8-14 méter, jellemző hosszúságuk 60-160 méter. Erre való tekintettel az előírt beépítési mód az oldalhatáron álló.

A telkek szinte kizárólag magántulajdonban vannak, néhány telek kivételével, melyek a Budaörsi Önkormányzat kizárólagos, vagy résztulajdonát képezik.

FENNÁLLÓ PROBLÉMÁK

1. Folyamatosan növekvő arányú lakó és üdülő funkció, mellyel a terület infrastrukturális fejlődése egyáltalán nem tart lépést, kényszerhelyzetek kezdenek kialakulni.
2. Rendkívül keskeny utcák, melyből kifolyólag a kétirányú forgalom teljességgel lehetetlen, rakodás esetén az adott útszakasz lezártnak tekinthető.
3. Hétvégeken és ünnepi időszakokban sok a városból ide kiránduló, babakocsival sétáló, akik gépkocsival érkeznek a területre, parkolási problémával szembesülve.
4. Nap mint nap tucatjával használják a sportolni vágyó kerékpárosok és futók, a jelenlegi mostoha körülmények ellenére is.
5. Egyes utcák gépkocsival csak szakaszosan, vagy egyáltalán nem járhatóak. (pl: Ribizke utca felső része)
6. A folyamatosan máló, leszakadó árokpart a Ribizke utcában már egyes telkeket, illetve a gyalogosközlekedést is veszélyezteti. Jelenleg ideiglenes korlátokkal került a közvetlen veszély megszüntetésre, de hosszú távon más megoldás lesz szükséges.
7. Teherautóval történő szállítás sok esetben lehetetlen, konténer lehelyezése szintén.
8. Folyamatos, illegális szemétlerakás, főleg a Ribizke utca melletti árokban.
9. Engedély nélküli, illetve attól eltérő építkezések, kerítésépítések, melyek a későbbi fejlesztés gátjaivá válhatnak.
10. Jogszerűtlen területhasználatok, parkolók, támfalak a fokozottan védett természeti terület kárára.
11. A terület délnyugati sarkában 25 telek megközelítése gyakorlatilag egyáltalán nem biztosított. Ők vagy szívességi átjárás, vagy az ún. védett Kopárok területén kialakított engedély nélküli úton járnak be. Egyes telkek csak gyalog közelíthetőek meg.
12. A felszíni vízelvezetés megoldatlan. A lezúduló víz szétmossa az utak burkolatát, több telken átfolyva, azokat alkalmanként letarolva távozik a területről.

SPONTÁN FOLYAMATOK

1. A tulajdonosok egy része ad-hoc jelleggel, a tapasztalt problémák miatt önhatalmúlag beljebb vitte a kerítését. Ezeken, a mások által közterületként tekintett területeken állandó a parkolás, mely számtalan feszültség forrása.
2. A természetben nem funkcionáló – önkormányzati tulajdonú – árkokat betemették, a szomszédok fizikailag birtokba vették, elkerítették és használják.
3. A “nadrágszíj” parcellák hátrányainak megszüntetése miatt folyamatos a szomszédos telkek felvásárlása, illetve ahol lehetséges, a telkek farmezsgyével történő “átformálása”. A nyilvántartásban át nem vezetett de kvázi egyként használt telkek száma kb. 90 db, azaz kb. a teljes telekszám 30 %-a. Tekintettel arra, hogy a telkek további, több mint 20 %-a már a földhivatali nyilvántartás szerint sem “nadrágszíj” parcella, a gyakorlatban a telkek több mint fele rendezettnek tekinthető e szempontból.

VESZÉLYEK

1. Egységes koncepció nélkül kényszerhelyzetek alakulhatnak ki, melyek később csak nagyon nehezen és nagyon drágán orvosolhatóak. Erre sajnos már több negatív példa van a településünkön.
   
2. Óriási összegeket költ a város út és járdaépítésekre, de a korábbi kényszerű örökség miatt, mégsem jön létre I. osztályú környezet!
   
3. Félő, hogy helyhiány miatt nem lesz kialakítható a nyílt (de nem beton!) árokban történő csapadékvíz elvezetés és lehetőleg helyben elszikkasztás. Ez később a bővítés szükségességét vetheti fel az egész településen keresztül a Hosszúréti patakig, óriási összegű beruházásokat igényelve.

A JAVASOLT MEGOLDÁS ALAPELEMEI

Feltétlenül szükséges lépések:

• Az érvényes szabályozás módosítása által olyan méretű útszélesítés hosszú távú tervezése, amely évtizedes távlatokra szólóan is kezeli a közlekedési gondokat (gyalogos és gépjármű), valamint orvosolja a parkolási gondokat. Kulturált, európai színvonalú, zöldfelületekkel rendelkező közterületeket biztosít.

Egy jó példa a településünkről (16 méter széles Öntő utca)

• A fokozottan védett ún. “Kopárok” területén illegálisan használt út kiváltása a meglévő árok kiszélesítése és az utca két végének Puttony utcára való kikötése által.
• A Ribizke utca melletti rendkívül nagy kiterjedésű, de szakaszosan jelenleg megszüntetett árok szerepének és funkciójának rendezése.
  

• A természetben már magántulajdonosok által használatba vett önkormányzati telkek (korábban árkok) tulajdoni és használati viszonyainak rendezése, a területre vonatkozóan olyan új, komplex felszíni vízelvezetési terv készíttetése, amelynek eredményeképpen a víz a lehetőségek szerint a területen kerülne elszikkasztásra, így nem terhelné a település lenti részeinek infrastruktúráját.
• A megindult telekegyesítési folyamatok további támogatása és a rendezési terv beépítési előírásaiban történő figyelembe vétele.
• Az engedély nélküli építkezések visszaszorítása, a szabályozási tervben foglalt közművesítési előfeltétel szigorú érvényesítése.

További, megfontolásra javasolt lépés:

MIÉRT MOST KELL EZEKET A LÉPÉSEKET ELVÉGEZNI?

A területnek tulajdonképpen az a szerencséje, hogy évtizedek óta nem volt semmi fejlődés, fejlesztés a területen, és az engedélyek nélkül, vagy attól eltérően létrejött épületek még egyetlen helyen sem hoztak létre megoldhatatlan kényszerhelyzeteket. A terv végrehajtásához egyetlen értékes épület, vagy kerítés lebontása sem szükséges, ami nagyon ritka, szerencsés helyzet!
Kifejezetten előnyös, hogy a terület jelenleg még mezőgazdasági besorolású, a következők miatt:

Fentiek miatt az utcák jelentős szélesítése nélkül semmilyen beépítésre vonatkozó lazítást, övezeti átsorolást nem támogatunk, sőt kifejezetten ellenzünk! Ez a terület páratlan lehetőségeinek a város számára való örök elvesztését jelentené!

MIÉRT KELLENEK AZ ÁTLAGNÁL SZÉLESEBB UTCÁK A TERÜLETEN?

• A terület korábban ismertetett páratlan adottságainak kiaknázása ezt igényli.
• A jövő egyértelműen a zöldfelületeket is tartalmazó utcáké. Állami pályázatokban már most is előnyt élvez az elbírálásnál, ha ilyen a tervekben szerepel. A jövőben ennek az elvárásnak a további erősödése várható.
• A környék mikroklímájára jótékony hatással van, ha a fasorok védik a nyári felforrósodástól az úttestet és a parkoló gépkocsikat.
• A kiránduló-közösségi funkciókra a szabad terek, tervezett zöldfelületek így válnak alkalmassá, a szellősség érzete fogja erősíteni a többi kedvező adottságot.
• Az EU tagállamaiban meglévő gépkocsi-állomány elemzése alapján egyértelmű, hogy a gépkocsik számának nagymértékű növekedése várható. Ennek állandó elhelyezését alapvetően a telkeken belül kell megoldani, de mindig volt és lesz is a közterületeken parkolás, különös tekintettel itt, ahol nagyszámú kiránduló, szép környezetben sétálásra vágyó alkalmi vendég is várható. Ezeknek a gépkocsiknak olyan parkolási lehetőséget kell biztosítani, ami nem akadályozza a forgalom zavartalan lebonyolódását.

1000 lakosra jutó gépkocsiállomány Európában, 2001 (darab)

A fenti számokból látható, hogy Magyarország 2001-ben a tagállamok közül az utolsó előtti helyen állt. Alig haladta meg a gépkocsi állomány az EU átlag felét.

Fenti követelményeknek 11-16 méter szélességű utcák felelnek meg, ezek létrehozását támogatjuk!

Ennek az általunk megterveztetett ideális helyzetnek a létrehozása nem jár elviselhetetlen területveszteségekkel, ugyanis az átlagos leadás mindössze 6,5%! Ennyit áldozatot mindenkinek kell hozni saját tulajdonának és a település fejlődésének érdekében!

ELKÉSZÜLT TERVEK

• Futópálya koncepció (fejlesztési programjavaslat, szakmai javaslat)
• Kerékpárút hálózat koncepciója és tervei (koncepció, kerékpárút- hálózat I., kerékpárút-hálózat II.)
• Egységes zöldfelületi ötletterv (fatelepítési javaslat, képes faismertető, leírás)
• Látványképek (Puttony és Muskotály utcák kereszteződése)
• Körte utca mintaprojekt (műszaki leírás, A-verzió, B-verzió, C-verzió) javasolt utcai növények: Boróka, Vérszilva, Díszkörte

FORGATÓKÖNYV – megvalósult lépések

1. Alapadatok begyűjtése (térképkivonat, tulajdoni lapok, szabályozási terv)
2. Alapadatok feldolgozása elektronikus adatállománnyá
3. Feldolgozott alapadatok elemzése és kiértékelése

4. Tulajdonosok elérhetőségeinek beszerzése
5. Geodéziai kiegészítő felmérés megrendelés (hosszú távon is értékkel bíró felépítménnyel rendelkező telkekre)
6. Első főépítészi egyeztetés (megkereső levél és előkészítő anyag)
7. Szabályozási módosítására javasolt terv részletes kidolgoztatása
8. Közterületi utcarészlet kidolgoztatása, ültetésre javasolt fafajok, illetve ültetési sávok tervezése (mintaprojekt Körte u.)
9. Egyeztetés a Duna-Ipoly Nemzeti Park képviselőjével
10. Látványtervek készíttetése
11. Alsószállás Fejlesztéséért Egyesület megalapítása
12. Árajánlat bekérése a víz-csatorna elvi engedélyének elkészítéséhez
13. Felszíni csapadékvíz elvezetés elvi engedélyezési tervezésére árajánlat bekérése
14. Főépítészi egyeztetés
15. Vagyongazdálkodási egyeztetés
16. Általános lakossági fórum (2007.11.17. 16 óra, Művelődési Ház)
17. Kiegészítő geodéziai felmérést rendeltünk a víz-, csatorna-, út és felszíni csapadékvíz elvezetés tervezésének megalapozásához.
18. A Mélyépterv-Mévit Kft.-nél megrendeltük a területre vonatkozó felszíni csapadékvíz elvezetés elvi engedélyeztetési tanulmánytervét.
19. Geodéziai felmérést végeztettünk az Odvashegy utca melletti, távlatilag záportározó céljára is szolgáló területről
20. A Mélyépterv-Mévit Kft.-nél elkészítettük a területre vonatkozó felszíni csapadékvíz elvezetés elvi engedélyeztetési tanulmánytervét
21. A Ribizke árok rendezésének előkészítése céljából geodéziailag felmérettük azt
22. Fejlesztési koncepció által érintett valamennyi utcára vonatkozóan elkészíttettük a Neogradhy Műkertész Kft.-nél a zöldfelületi ötlettervet
23. A városi kerékpárút hálózat terveibe integráltattuk a területen távlatilag kiépítendő kerékpárút hálózatot
24. Kidolgoztattuk egy, a területet is érintő városi szabadtéri futópálya koncepcióját
25. Geodéziai felmérést végeztettünk az Odvashegy utca melletti, távlatilag záportározó céljára is szolgáló területről.
26. A Mélyépterv-Mévit Kft.-nél elkészítettük a területre vonatkozó felszíni csapadékvíz elvezetés elvi engedélyeztetési tanulmánytervét.
27. A Ribizke árok rendezésének előkészítése céljából geodéziailag felmérettük azt.
28. Fejlesztési koncepció által érintett valamennyi utcára vonatkozóan elkészíttettük a Neogradhy Műkertész Kft.-nél a zöldfelületi ötlettervet.
29. A városi kerékpárút hálózat terveibe integráltattuk a területen távlatilag kiépítendő kerékpárút hálózatot.
30. Kidolgoztattuk egy, a területet is érintő városi szabadtéri futópálya koncepcióját.
31. Egy tanulmány keretében megvizsgáltattuk az agglomerációs törvény területet érintő rendelkezéseit.
32. Előkészítettük az Odvashegy utca és a Puttony utca Frankhegy felöli oldalának szélesítését és jogi rendezését.
33. Közösségi munkával és adományokkal több mint 80 növényből álló fasort hoztunk létre a Körte utcában.
34. Megkértük az illetékes közműszolgáltatóktól az elvi hozzájáruló nyilatkozatokat és a csatlakozás műszaki feltételeiről szóló tájékoztatásukat a terület ellátásával kapcsolatban (víz, gáz, csatorna).
35. Településfejlesztési együttműködési szerződés megkötése az önkormányzattal.
    Fejlesztési program (8.változat)
    Szabályozási tervjavaslat
    Tervezett utcakeresztmetszet
    Képes faismertető
    Duna-Ipoly Nemzeti Park fejlesztési vélemény
    ÖTM fejlesztési vélemény
    Településfejlesztési együttműködési szerződés
36. Odvashegy utcában csatorna és gázvezeték tervezése – engedélyeztetése
37. Önkormányzati anyagi támogatás felhasználásával elkészítettünk egy, a területre vonatkozó talajmechanikai és szikkasztási vizsgálatot.
38. Önkormányzati anyagi támogatás felhasználásával elkészítettük a terület úthálózatának tanulmánytervét.
39. Önkormányzati támogatással elkészíttettük a terület közvilágítási terveit (2014. január)
40. Az egyesület által felkért szakértők munkájára támaszkodó új szabályozási tervet fogadott el az önkormányzat (2014. szeptember) Az Önkormányzati Rendelet 26. oldalán található az Alsószállásra vonatkozó szabályzat, míg a Rajzi Mellékletben a 13,14,18. oldalon látható a vonatkozó rajz.

FORGATÓKÖNYV – jelenleg zajlik

1. Szabályozási terv végrehajtása (közterületek kialakítása)

FORGATÓKÖNYV – jövőbeni lépések

1. A közművesítés és közterület-fejlesztés fokozatos megvalósítása